Allo studio una nuova legge che servirà a riordinare una materia disciplinata da norme ormai antiquate

Tredici milioni e mezzo di famiglie italiane vivono in condominio, l’ottanta per cento di queste è anche proprietaria dell’appartamento (la percentuale più alta d’Europa), ma nel nostro Paese non esiste ancora una legge che disciplini in modo specifico e organico questa materia.
Per tale motivo le associazioni dei costruttori, dei proprietari e degli amministratori, in collaborazione con i sindacati di categoria, si sono messi al lavoro per preparare una proposta di legge, da presentare all’inizio della nuova legislatura, che sia in grado di colmare questa grossa lacuna normativa.

Le principali novità inserite nel progetto sono tre:

• Il riconoscimento della capacità giuridica del condominio, ossia la sua trasformazione in una vera e propria società responsabile della conservazione e dell’amministrazione delle parti comuni.
• Nuove regole per la stesura dei rendiconti delle spese annuali: non più inutili ed oscuri elenchi di fatture bensì dettagliate ricostruzioni della posizione debitoria e creditoria.
• Norme semplificate per la nomina e la sostituzione dell’amministratore (che dovrà fornire garanzie di professionalità) e per la convocazione e la gestione delle assemblee, che potranno contare su meccanismi di decisione più chiari, snelli ed efficaci.

Grazie anche a tutta una serie di regolamenti di attuazione che andranno a specificare ulteriormente tutte le fattispecie in materia, questo previsto intervento normativo dovrebbe contribuire a limitare la conflittualità all’interno dei condomini e fra condomini e imprese esterne appaltatrici dei lavori e della manutenzione, conflittualità che raggiunge un tasso estremamente rilevante in Italia: il 40% delle cause minori sono dovute a dispute che nascono all’interno degli stabili amministrati.

Nello specifico, nei condomini si litiga principalmente e nell’ordine: per i rumori molesti, per i cattivi odori nelle scale o nei cortili, per questioni relative ai confini di proprietà, per la divisione delle spese, per le contestazioni all’amministratore sui conti, per l’utilizzo delle parti comuni (ad esempio i cortili) e, nuovo ingresso nella hit parade, per la decisione se accettare o no l’installazione, a pagamento, dei ripetitori per i telefoni cellulari, sulla cui pericolosità, relativamente all’emissione di onde elettromagnetiche, non è stata ancora detta una parola definitiva da parte delle autorità competenti.

In attesa che questa nuova legge apporti i suoi benèfici effetti sulla “litigiosità condominiale”, si può attualmente ricorrere a due strumenti: la procedura di conciliazione nel caso in cui una delle due parti sia un’impresa (la decisione non è vincolante ma è un’indicazione tecnica per stimolare un accordo soddisfacente per tutti); la procedura di arbitrato nel caso di dispute fra condomini e qualora ciò sia previsto dal regolamento dello stabile.
Si tratta di un servizio già attivo presso alcune camere di commercio italiane (ad esempio quella di Milano) che hanno istituito, nelle proprie sedi, uffici appositi a cui ci si può rivolgere per sanare questo genere di controversie, senza imbarcarsi in lunghe, estenuanti e, a volte, costose cause davanti ai giudici ordinari.

In Rete:
La Camera arbitrale nazionale di Milano
Servizi e informazioni per proprietari e condomini

 

Luciano Chicarella